En Tegucigalpa actualmente se están construyendo unas cinco torres de apartamentos, de acuerdo con autoridades municipales, y la proyección es que la ciudad seguirá creciendo verticalmente de manera acelerada en los próximos años. ¿Es esto signo de buena economía y esperanza para bajar el déficit habitacional? En medio del caos vehicular, sequía en los veranos y una población de aproximadamente 1,300,000 habitantes, se erigen estas torres, que albergan apartamentos cuyo costo puede alcanzar hasta los 290,000 dólares (unos siete millones de lempiras). Los parámetros de supervisión de las construcciones están desactualizados, y se han permitido algunas que podrían agravar el abastecimiento de agua y la movilidad urbana, sin dar respuesta al déficit habitacional en el Distrito Central.
Por Persy Cabrera
Fotografías: Fernando Destephen
Algunos medios de Honduras reportaron recientemente que Tegucigalpa se convertirá en la ciudad con el edificio más alto del triángulo norte de Centroamérica. La construcción de edificios verticales en la capital de Honduras ha crecido en los últimos ocho años, y algunos esperan que esto resuelva el déficit habitacional en esta ciudad, donde en 2023, según la Cámara Hondureña de la Industria de la Construcción (Chico), faltaban al menos 400,000 viviendas. La Encuesta Permanente de Hogares de Propósitos Múltiples realizada en 2023 por el Instituto Nacional de Estadísticas (INE) concluyó que en un 6 % de las viviendas del Distrito Central se vive en hacinamiento y que más de 600,000 personas viven en pobreza, es decir, un 63 % del total de la población capitalina.
En este contexto, ¿son las torres construidas aceleradamente una solución?
El arquitecto Adolfo Lagos, titular de la Gerencia de Control de la Construcción (GGC), responde que lo lógico es seguir la teoría de la oferta-demanda, pues considera que si las empresas constructoras siguen edificando torres «es porque ya las han vendido en anteproyecto o ya las tienen reservadas».
En algunas de estas edificaciones se pueden ver grandes lonas publicitarias que invitan a comprar: «Reserve con $1000», unos 25,000 lempiras. La renta de un apartamento en una de estas torres puede alcanzar hasta los 2,000 dólares, casi 50,000 lempiras, mientras que el salario mínimo promedio en Honduras es de 13,156.53 lempiras.
La arquitecta Ixchel Ayes, quien cuenta con una maestría en Asentamientos Humanos y Medio Ambiente de la Universidad Católica de Chile, apuntó a una realidad «escondida». Explicó que «realmente no hay una metodología, no hay un seguimiento o monitoreo constante para tener datos claros de cuál es el déficit habitacional», por lo que la cifra estimada probablemente no refleja la realidad del Distrito Central en su totalidad.
Según Ayes, el catastro de la alcaldía no tiene claridad sobre cuál es el déficit habitacional cualitativo y cuantitativo, porque «hay colonias que son periféricas, que surgen como invasiones, son estos barrios que están en las periferias, donde ni siquiera la alcaldía realmente sabe qué es lo que sucede». Para profundizar en el problema, la arquitecta se refirió al Censo de Asentamientos Informales de 2018 elaborado por la oenegé Techo Honduras, que presentó conclusiones alarmantes sobre la situación inmobiliaria en el Distrito Central.
En el informe de este censo se concluyó que para el 2018 unas 214,000 personas vivían en 161 asentamientos informales, lo que representaba el 17 % del total de la población en ese entonces; además, reportó que 35 de esos 161 asentamientos no aparecían en ninguna fuente de información oficial. De acuerdo con el informe, una de las limitaciones de este censo fue que «no existen diagnósticos o estudios previos a ningún nivel que hablen directamente de la problemática de asentamientos informales en Honduras».
El titular de la GCC, Adolfo Lagos, detalló que actualmente hay unas cuatro o cinco torres en fase de anteproyecto, y otras cuatro que están en fase de construcción. La mayor concentración de torres está en la colonia Lomas del Guijarro; por ejemplo, en la avenida Francisco Morazán, en fila, se encuentran Aqua, Vitri, Platinum, Vista 1432, Ámbar y Kuarzo 24.
Estas torres y la construcción de proyectos verticales a futuro traen consigo conflicto y denuncias por parte de las personas que viven en este sector privilegiado y de alta plusvalía en la ciudad.
En la avenida Francisco Morazán, antes de poder acceder a la fila de torres, entre una maraña de cables cuelga una pancarta que dice: «Zona R1. Prohibidas edificaciones de alta densidad poblacional. Sin agua. Sin energía. Alto tráfico», y está firmada por la Asociación de Residentes Colonia Lomas del Mayab. Lomas del Mayab es una colonia vecina de Lomas del Guijarro, y en su territorio se encuentran las torres Sky, Astria y Atenea, torres de 97, 60 y 42 metros de altura, respectivamente.
El arquitecto Adolfo Lagos explicó que para que una torre se construya, esta gerencia debe recibir todos los dictámenes de factibilidad aprobados por otras gerencias e instituciones del Estado. Por ejemplo, el de la Unidad Municipal de Agua Potable y Saneamiento (Umaps) para verificar «si la capacidad de recolección, de suministro [de agua potable], es viable con el contexto»; uno de la Empresa Nacional de Energía Eléctrica (ENEE), que dictamina si la torre puede conectarse a un circuito de suministro de energía eléctrica; otro de Aeronáutica Civil que verifica que la altura propuesta para el edificio no afecta el tráfico aéreo, y así con las demás gerencias de la alcaldía e instituciones que proveen servicios públicos.
Una ciudad que no está lista para las torres
El arquitecto Mario Rosales, quien forma parte del Grupo de Investigación Movilidad y Desarrollo Urbano Sostenible (Modus) de la Universidad Nacional Autónoma de Honduras (UNAH), indicó que la ciudad ni siquiera está lista para el flujo y dinámicas sociales de la actualidad, «menos para esos edificios», recalcó. Para Rosales, estas torres de 20, 30, 40 pisos, con hasta 80 apartamentos, crearán una presión sobre la distribución de agua potable y saneamiento, distribución de energía eléctrica y la movilidad urbana, que será insostenible para un municipio en el que de acuerdo al INE, hasta junio de 2023 unos 18,000 hogares no tenían una conexión a agua potable y debían arreglárselas comprando agua a carros cisterna u obteniéndola de pozos.
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La gran apuesta de la Alcaldía Municipal del Distrito Central (AMDC) dirigida por el alcalde Jorge Aldana es la represa San José, que se encuentra desarrollada en un 40 % y se espera inaugurarla en 2025, según Arturo Tróchez, titular de la Unidad Municipal de Agua Potable y Saneamiento (Umaps).
Arturo Tróchez dijo que el problema de la distribución de agua es histórico y estructural, y que a través de proyectos como la represa San José van a poder suministrar agua a sectores como, por ejemplo, uno que define como «históricamente postergado en el sentido de abastecimiento de agua»: la colonia Villa Nueva, que está ubicada en la salida a Danlí. Tróchez agregó que esta represa también beneficiará a la colonia Kennedy, que junto a la Villa Nueva son dos de las colonias más pobladas de la ciudad.
Además, el titular de la Umaps detalló que hay más represas por construir: la del río Jiniguare, de la que ya existe un contrato firmado con una empresa china para construirla, y la del río Del Hombre, para cuya construcción Jorge Aldana también firmó un contrato con una empresa china.
La premisa es simple para Tróchez: «Al tener más agua, sumado a las fuentes actuales que hoy tenemos, entonces podemos hacer envíos o reforzar zonas que hoy en día están deprimidas», incluso a Lomas del Guijarro, un sector al que, de acuerdo con él, es difícil suministrar agua por su elevación topográfica. Pero estos proyectos ni siquiera se han inaugurado, algunos no se han empezado a construir, y la deuda histórica en el abastecimiento de agua para miles de capitalinos persiste.
¿Quién fiscaliza la construcción de torres?
Para fiscalizar, en teoría, la construcción de torres en la ciudad, el arquitecto Adolfo Lagos explicó que la gerencia que lidera se rige por el Plan de Arbitrios y el Reglamento de Zonificación. En el primero «se establecen las tasas, gravámenes, las normas y procedimientos relativos al sistema tributario de la Municipalidad del Distrito Central», y en el segundo se plantean «los parámetros de zonificación aplicables al Distrito Central, a la realización de obras y al uso del suelo, así como los procedimientos y requisitos para la emisión de autorizaciones municipales».
En la entrevista Lagos bautizó estos reglamentos como las «biblias» para el trabajo en esta gerencia. Para el arquitecto Mario Rosales estos reglamentos, leyes o parámetros para la construcción en el Distrito Central están desactualizados y no se ajustan a la ciudades que son hoy Tegucigalpa y Comayagüela en el Distrito Central.
El arquitecto Rosales insistió durante la entrevista que brindó a Contracorriente que «el reglamento [de zonificación] tiene un esquema que está desfasado, y también se presta a muchas formas de desviar la zonificación para que sucedan este tipo de cosas [construcción de torres]».
De acuerdo con Rosales, la planificación de la ciudad es débil y lleva años arrastrando problemas porque «no se han cumplido las propias metas que ya establece la Ley de Municipalidades, en cuanto a redefinir el perímetro de la ciudad cada 20 años». Detalló que la última actualización del perímetro fue en 1974, por lo que desde hace 50 años no se ha actualizado el perímetro del Distrito Central.
Adolfo Lagos dice que por esto es que están trabajando en su oficina ubicada en el centro de Tegucigalpa, para «hacer modificaciones de reglamento en pro de la sociedad y en pro del ordenamiento territorial y delimitar el perímetro del Distrito Central»; que están elaborando un plan municipal para treinta o cincuenta años y revisando el reglamento de zonificación para «regular todas estas construcciones que siguen deliberadamente». Asimismo, no perdió la oportunidad para señalar que «agarramos la alcaldía con 24 años del partido anterior [Partido Nacional]» y que encontraron un «desorden total».
La débil planificación nos llevó a tener la ciudad en la que vivimos, una en la que según datos de la Gerencia de Movilidad Urbana de la Alcaldía del Distrito Central el parque vehicular ya superó unas cuatro veces la capacidad de las calles, y como resultado moverse de un punto a otro puede convertirse en un ejercicio de paciencia y horas de tráfico.
¿Quiénes van a vivir en las torres?
«Hay una mala distribución de los suelos que provoca un desorden en la movilidad urbana, y que por otro lado también focaliza muchos recursos en algunos puntos y los vuelve muy costosos», dice el arquitecto Mario Rosales, y luego sentencia: «Muchas de esas torres jamás van a estar llenas, porque tienen unos valores de venta que superan la capacidad del grueso de la población hondureña de poder adquirirlo».
El INE registró que, para junio de 2023, unas 110,000 personas en el Distrito Central sobrevivían con un dólar o menos al día. Los precios de venta en la torre Kuarzo 24, todavía en construcción en Lomas del Guijarro, pueden alcanzar los 330,000 dólares, unos 8 millones de lempiras.
La arquitecta Ixchel Ayes puntualizó que la venta o alquiler de estos apartamentos está dolarizada, algo que señaló no debería suceder. Calculó que si una pareja quisiera alquilar un apartamento a 2,000 dólares, debería tener un ingreso de al menos 166,000 lempiras entre las dos personas. Ayes detalló que este cálculo se puede realizar tomando en cuenta uno de los siete elementos que ONU-Hábitat ha incluido para definir una «vivienda adecuada». Este elemento es el de asequibilidad, según el cual, para que sea una vivienda adecuada, el costo de alquiler debe representar como máximo el 30 % del ingreso de las personas que alquilan.
Ayes también estimó que lo máximo que podría pagar una pareja por alquiler contando con ingresos de salario mínimo serían unos 8,000 lempiras. En caso que esta pareja lograra tener una cuota de intereses que les permitiera pagar 8,000 lempiras mensuales por una vivienda propia —una situación que sería «rara» para Ayes, por las cuotas de intereses actuales—, igual podría resultar insostenible, pues para cumplir los requerimientos de una vivienda adecuada, a este monto hay que sumarle los costos asociados a vivir ahí, como transporte, agua, saneamiento, energía, etc.
Grevil Paz, de Hábitat para la Humanidad, una oenegé «que aboga y trabaja por el derecho a la vivienda adecuada y a la mejora sostenible del hábitat comunitario», de acuerdo a su sitio web, se refirió a un informe de esta organización publicado en 2017, que precisamente explica las barreras de la obtención de vivienda en el país.
Aunque el valor del suelo es un factor importante en el acceso a la vivienda, esta investigación reveló más barreras para obtener este derecho universal, según destacó Paz. Estas barreras parten de la inseguridad jurídica con procesos de litigios sobre la propiedad, a lo que se suman las barreras económicas, con la especulación en el precio del suelo, que en ciudades como San Pedro Sula o Tegucigalpa resultan en costos excesivos.
Luego están las barreras financieras, formadas por una «función excluyente de la banca comercial, es decir, no hay facilidades para el acceso al crédito a familias de muy bajos ingresos, y por eso vemos que cada vez más surgen nuevos asentamientos irregulares», expresó Paz. Por si fuera poco, se suma otra barrera, una marcada por la carencia de una ley marco que «beneficie a los más necesitados». Paz señaló que esta fue una de las promesas del Plan Bicentenario del Gobierno de la presidenta Xiomara Castro, «o sea, reformular la ley que fue aprobada en el gobierno anterior para realmente hacer esto algo operativo».
Paz se refiere a la Ley Marco de Vivienda y Asentamientos Humanos publicada en febrero de 2020, a la que la arquitecta Ayes calificó como «perversa» y «terrible». De acuerdo con Ayes, solo se puede entender como una ley económica que define cómo se entregan subsidios, bonos o créditos, pero contiene un artículo que dicta que «si usted quisiera acceder a un beneficio de estos, usted tiene que estar inscrito en un sistema de pago por planilla».
Es decir, que «si [el postulante] es consultor, si es un profesor por hora que no tiene una plaza, usted no podría postular, usted no podría acceder [a vivienda], entonces esto es claramente excluyente», afirmó Ayes.
Por estas razones, el arquitecto Rosales apuntó que es probable que estas torres queden vacías. Aunque advirtió no querer pecar de imprudente, también señaló otra problemática, y es que en muchos países el auge de proyectos inmobiliarios como estos «tienen o han tenido que ver muchos de ellos con lavado de activos. Esos son fenómenos que conocemos en Panamá, que conocemos en China, que conocemos en un montón de otros lados, que para desviar capitales que sabemos de dónde vienen, pues se terminan cristalizando en edificios de gran altura, y muchos de ellos no terminan de llenarse».
Viejos conocidos en la construcción de torres
El grupo inmobiliario que faltaba por sumarse al boom de construcción de edificios de apartamentos en el Distrito Central es el Grupo Midence Soto Pierrefeu, el mismo que estaba detrás de un proceso de gentrificación en el centro de Tegucigalpa, escondido tras el lema «Vuelve al centro», y del proyecto habitacional Bosques de Santamaría, ubicado en la zona del Parque Nacional La Tigra, que fue suspendido tras las protestas de la población que se preocupó por el impacto en el medio ambiente y el abastecimiento de agua.
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En la avenida Enrique Tierno Galván inicia el ruido de las construcciones; una de las últimas torres en comenzar a levantarse es Torre Ô, proyecto impulsado por la sociedad constituida en junio de 2019, Avance MSP, S. A de C. V.
Avance MSP fue fundada por la salvadoreña Mercedes Patricia Lazo, quien representó a Avance Ingenieros Holding, Inc., una sociedad constituida en Panamá en 2006, y por otra parte, Guy Antonie Ghislain de Pierrefeu Midence, representando al Grupo MSP Holding LTD., una sociedad constituida en las Islas Vírgenes Británicas en 2006.
Guy de Pierrefeu Midence fue presidente de la Cámara de Comercio e Industrias de Tegucigalpa (CCIT) y tenía vínculos en dos empresas panameñas con Francois de Peyrecave, viudo de Hilda Hernández, hermana del expresidente Juan Orlando Hernández y acusado en el Caso Pandora. Francois recibió sobreseimiento definitivo en 2022 gracias a un fallo de la Corte Suprema de Justicia (CSJ) que, de acuerdo a un comunicado del Ministerio Público «blindó de impunidad» a Francois y demás acusados.
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Además de la torre Ô, el Grupo Midence Soto Pierrefeu también figura en la construcción de Nivo, una torre de 14 pisos de apartamentos ubicada en Lomas del Guijarro Sur. La marca que firmó este proyecto fue Avance Ingenieros – Grupo M, abreviado en su página web como AIGM. En su perfil de LinkedIn explica que «AIGM nace en Honduras con la unión de dos empresas: Avance Ingenieros S.A. y Grupo MSP, haciendo de dicha sociedad la empresa líder en proyectos residenciales en Honduras». En este mismo perfil de LinkedIn, AIGM también comparte actualizaciones de la construcción de la Torre Ô.
Desde otras empresas desarrolladoras no prevén que la construcción vertical con edificios de apartamentos se detenga. Elynora Núñez, gerente general de Inmobiliaria Palma Real, empresa responsable de las torres Ámbar, Kuarzo 24, Onyx, Platinum y próximamente Amatista, dijo en una entrevista para Contracorriente que dentro de diez años «la gente va a comenzar a vivir en apartamentos», porque «es mucho más cómodo vivir en apartamento, tiene más seguridad, tiene más comodidades, más tranquilidad. Tal vez el espacio es más pequeño, pero en una casa hay mucha delincuencia. Ahora se tiene que pagar guardias, cámaras, cerco eléctrico, y el mantenimiento de una casa es más caro».
Núñez expresó su satisfacción con la Alcaldía, pues considera que nunca «detienen el desarrollo del país», porque estas son infraestructuras que generan empleos y pago de impuestos. Sin embargo, dijo que el Gobierno no ha dado incentivos a las desarrolladoras «que se juegan el todo por el todo con proyectos de 100 o 200 millones de lempiras». Refiriéndose a las denuncias de residentes de Lomas del Mayab, Núñez dijo que la alcaldía lo «está manejando muy bien como intermediario, pues ningún desarrollador se quiere llevar mal con sus vecinos». Finalmente, afirmó que la desarrolladora que representa ha tenido éxito, pues «todos [los apartamentos] están vendidos, nuestros clientes son fieles y nos recomiendan».
José Azcona Bocock, exdiputado por el Partido Liberal (PL), ingeniero civil que se ha dedicado profesionalmente al desarrollo inmobiliario y la construcción independiente, explicó que la construcción de torres responde a que «entre más se extiende la ciudad, la penalidad de la distancia en tiempo perdido en tráfico, acceso a servicios, acceso a trabajo etcétera, se va volviendo más fuerte», y por esto es que, según él, la densificación en forma de edificios de apartamentos surge como solución.
El exdiputado también señaló los proyectos gubernamentales fallidos. Para él, a muchas personas no les han servido los proyectos gubernamentales de vivienda que tenían como premisa «darle casa a un montón de gente, y los vamos a mandar a vivir a 20, a 30 kilómetros fuera de la ciudad».
Por ejemplo, durante el gobierno del expresidente Juan Orlando Hernández se impulsó el proyecto habitacional «Residencias Morazán», que pretendía que personas que ganaran entre dos o tres salarios mínimos pudieran adquirir un apartamento pagando cuotas de 5,255 lempiras, pero se terminó sumando a la lista de escándalos de corrupción de esa administración y dejando a muchas personas en Lomas del Diamante, una colonia ubicada donde se tendría que haber construido las 10,000 viviendas, sin agua potable, alcantarillado, energía, y solo con la promesa vacía de tener una vivienda asequible.
Desde las cuatro de la tarde, e incluso antes, comienza la pesadilla: el tráfico vehicular que aglomera a la población del Distrito Central en filas kilométricas. Rosales explica que el flujo migratorio de lo rural a lo urbano sobrepasó la capacidad de la ciudad, mientras se crearon nuevos asentamientos informales como la colonia Villa Nueva. Si eso se multiplica por la Revolución Industrial y la invención del automóvil, el resultado es una ciudad en la que cualquier intento de ordenamiento significa un imposible.
Es así que cada mañana y tarde la ciudad vomita carros y motocicletas por todas las calles, avenidas y bulevares. Por ahora las lluvias tienen las represas en un nivel considerable, por lo que algunas personas pueden olvidarse de los racionamientos de agua, pero muchas otras todavía tienen que esperar al carro cisterna para tener agua en sus hogares. Día a día, las torres siguen creciendo más y más en esta ciudad, y da la sensación de que hay más rótulos de «Reserve con 1000 $» invadiendo la vista.
